Micro-BIC ou régime réel en LMNP : lequel choisir ?

Micro-BIC ou régime réel LMNP : la question qui détermine votre fiscalité

Le choix entre micro-BIC et régime réel en LMNP dépend essentiellement d’un seul critère : le montant de vos charges réelles, amortissement compris, comparé à l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Si vos charges dépassent l’abattement, le régime réel réduit davantage votre base imposable. Si elles sont faibles, le micro-BIC reste plus simple et parfois plus avantageux. Cet article compare les deux régimes pour les revenus 2026 déclarés en 2027, avec des valeurs provisoires tant que la loi de finances pour 2027 n’est pas promulguée, avec un tableau comparatif et un exemple chiffré.

Micro-BIC LMNP : fonctionnement, seuils et abattements pour les revenus 2026

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives, censé représenter vos charges. Vous n’avez rien à justifier, mais vous ne pouvez déduire ni charges réelles ni amortissement.

Pour les revenus 2026, les seuils et abattements applicables sont les suivants :

• Location meublée longue durée classique : seuil de recettes de 83 600 € et abattement de 50 %.
• Meublé de tourisme classé : seuil de 83 600 € et abattement de 50 %.
• Meublé de tourisme non classé : seuil de 15 000 € et abattement de 30 %.
• Abattement minimum applicable dans tous les cas : 305 €.

Le régime applicable en année N s’apprécie sur les recettes de N-1 ou de N-2 : vous ne basculez au réel qu’après deux années consécutives de dépassement du seuil. Lors de la création de l’activité, le micro-BIC s’applique de plein droit en N et en N+1, les recettes étant ajustées au prorata du nombre de jours d’activité sur 365 jours.

Le micro-BIC LMNP convient aux loueurs dont les charges réelles sont inférieures à l’abattement forfaitaire, typiquement les biens achetés sans crédit, sans gros travaux, ou de faible valeur.

Régime réel LMNP : charges déductibles et amortissement

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, travaux d’entretien, frais de gestion, taxe foncière) et vous amortissez le bien et son mobilier. C’est cet amortissement qui crée généralement l’écart de fiscalité avec le micro-BIC.

Quelques repères pour le réel :

• Le mobilier et les équipements s’amortissent sur une durée d’usage de 7 ans en pratique.
• Les travaux s’amortissent selon leur nature : 10 ans pour une cuisine équipée ou une salle de bain, 15 ans pour le chauffage ou la climatisation, 20 ans pour la plomberie, l’isolation thermique ou le ravalement, 25 ans pour l’électricité ou la toiture.
• Le petit matériel de moins de 500 € HT peut être passé en charge immédiate plutôt qu’amorti, sauf le mobilier qui compose l’équipement initial du logement.
• Un déficit non lié à l’amortissement est reportable sur vos bénéfices LMNP pendant 10 ans.
• Les amortissements excédentaires qui ne peuvent pas être déduits une année sont reportés sans limite de durée.

Pour le détail des charges déductibles et les règles de calcul de l’amortissement, consultez la liste complète des charges déductibles en LMNP et le guide sur le calcul et la durée d’amortissement LMNP. Le mécanisme de report des déficits est détaillé dans notre article sur le déficit LMNP.

Le régime réel devient intéressant dès que charges et amortissement cumulés dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC, ce qui est fréquent pour un bien acheté à crédit ou ayant nécessité des travaux.

Tableau comparatif micro-BIC vs régime réel

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Seuil de recettes (location longue durée)	83 600 €	Pas de seuil
Abattement ou charges déduites	50 % forfaitaire (30 % si tourisme non classé)	Charges réelles + amortissement
Amortissement du bien et du mobilier	Non déductible	Déductible (mobilier 7 ans, immobilier selon composants)
Déficit	Impossible (abattement plafonné aux recettes)	Reportable 10 ans sur les bénéfices LMNP
Obligations déclaratives	Déclaration 2042-C-PRO uniquement	Déclaration 2031 et liasse 2033, report sur 2042-C-PRO
Comptabilité	Aucune tenue de comptes exigée	Tenue d’une comptabilité et d’un tableau d’amortissement
Simplicité	Élevée	Plus complexe, souvent accompagné d’un comptable

Exemple chiffré : quel régime choisir pour 30 000 € de recettes ?

Prenons un loueur en meublé longue durée percevant 30 000 € de recettes annuelles. Exemple : ses charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, entretien) et son amortissement annuel s’élèvent à 22 000 €.

Régime	Base imposable	Impôt + prélèvements sociaux (exemple à 30 % + 18,6 %)
Micro-BIC (abattement 50 %)	15 000 €	15 000 × 48,6 % = 7 290 €
Régime réel (charges et amortissement déduits)	8 000 €	8 000 × 48,6 % = 3 888 €

Dans cet exemple, le régime réel réduit la base imposable de 15 000 € à 8 000 €, soit une économie d’impôt et de prélèvements sociaux de 3 402 €. Le taux marginal retenu ici (30 %) et le taux de prélèvements sociaux BIC de 18,6 % pour les revenus 2026 sont appliqués à titre d’illustration : votre propre taux marginal dépend de votre tranche, parmi les taux de 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % applicables aux revenus 2026.

Dès que les charges réelles et l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC, le régime réel devient mécaniquement plus favorable, comme le montre cet exemple à 30 000 € de recettes.

Comment et quand opter pour le régime réel

Si vous êtes éligible au micro-BIC mais que le calcul vous est défavorable, vous pouvez opter pour le régime réel. Cette option doit être exercée jusqu’à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2042 de l’année concernée. Elle est valable un an et se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas.

Au régime réel, les obligations déclaratives sont plus lourdes :

• Dépôt du formulaire de résultat 2031, accompagné de la liasse 2033.
• Report du résultat sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.
• Pour les revenus 2026, la date limite de dépôt de la liasse en téléprocédure est estimée au 19 mai 2027, à confirmer par l’administration.
• Le dépôt de la liasse s’effectue en principe par voie électronique : vérifiez les modalités dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Les étapes sont détaillées dans notre guide de la déclaration LMNP.

Cette charge déclarative supplémentaire explique pourquoi de nombreux loueurs au réel font appel à un comptable, dont le rôle et le coût sont détaillés dans notre article sur le comptable en LMNP. L’application Bien déclarer ma LMNP ne télétransmet pas elle-même la liasse : elle la prépare et vous guide pour le report sur impots.gouv.fr.

Opter pour le réel engage pour un an reconductible tacitement et implique des obligations déclaratives spécifiques à anticiper avant la date limite de dépôt.

Les pièges à éviter avant de choisir son régime fiscal LMNP

Avant de trancher, vérifiez aussi ces points connexes qui peuvent influencer votre décision :

• La Cotisation foncière des entreprises (CFE) est due chaque année avec un solde au 15 décembre, sauf exonération si vos recettes n’excèdent pas 5 000 € (détails sur la CFE en LMNP).
• La location meublée sans prestations hôtelières est exonérée de TVA, quel que soit le montant des recettes.
• Si vous proposez des prestations para-hôtelières (au moins 3 des 4 services parmi accueil, ménage régulier, linge, petit-déjeuner), vous pouvez être assujetti à la TVA au-delà des franchises applicables.
• L’affiliation à l’URSSAF devient obligatoire pour un meublé de tourisme dès que les recettes dépassent 23 000 €.
• Au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 : voir notre article sur la plus-value LMNP.

Le choix du régime fiscal ne se limite pas à l’impôt sur le revenu : CFE, TVA et affiliation sociale doivent aussi entrer dans votre calcul global.

Synthèse : comment trancher entre micro-BIC et régime réel

Comparez systématiquement vos charges réelles et votre amortissement potentiel à l’abattement forfaitaire de votre catégorie de micro-BIC. Si l’écart est significatif en faveur du réel, comme dans l’exemple à 30 000 € de recettes, l’option vaut généralement le surcroît de formalisme. Si vos charges sont faibles, le micro-BIC reste la solution la plus simple à gérer au quotidien.