CFE en LMNP : montant, calcul et exonérations

La CFE en LMNP (cotisation foncière des entreprises) concerne tout loueur en meublé, professionnel ou non, dès lors que ses recettes dépassent un certain niveau. Le seuil d’exonération pour faibles recettes est fixé à 5 000 € de recettes annuelles (CGI art. 1647 D). Au-delà, la CFE est en principe due, sauf exonération spécifique. Voici comment fonctionne cet impôt local, qui le doit, comment son montant se détermine et quelles sont les situations d’exonération.

Qu’est-ce que la CFE et qui doit la payer en LMNP ?

La CFE est un impôt local dû par les personnes qui exercent une activité professionnelle non salariée de manière habituelle. En principe, la location meublée, y compris en LMNP, est regardée comme une activité commerciale qui entre dans le champ de cet impôt, indépendamment du statut LMNP ou LMP retenu pour l’imposition des revenus.

Concrètement, dès que vous louez un bien meublé et que vos recettes locatives dépassent le seuil d’exonération applicable, vous devenez redevable de la CFE au titre de cette activité, en plus de l’imposition de vos revenus en BIC.

• Le statut LMNP n’écarte pas, par principe, l’assujettissement à la CFE.
• C’est le niveau de recettes qui détermine si une exonération pour faibles recettes s’applique.
• La CFE est distincte de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les loyers.

En résumé : en LMNP, la CFE peut être due dès que l’activité de location meublée dépasse le seuil d’exonération pour faibles recettes, quel que soit le statut professionnel ou non professionnel retenu.

Comment se calcule le montant de la CFE pour un loueur en meublé ?

Le montant de la CFE repose en principe sur la valeur locative des biens soumis à la taxe foncière utilisés pour l’activité, à laquelle s’applique un taux voté chaque année par la commune ou l’intercommunalité. Une cotisation minimale, elle aussi fixée au niveau local dans certaines limites, peut s’appliquer lorsque la valeur locative est faible ou nulle.

Ces paramètres (taux, barème de cotisation minimale) variant d’une commune à l’autre et n’étant pas fixés par un barème national unique, il n’est pas possible d’afficher ici un montant type de CFE pour un loueur en meublé : seul l’avis de CFE transmis par l’administration, consultable dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, indique le montant exact dû pour votre situation.

• La base de calcul dépend de la valeur locative du logement loué en meublé.
• Le taux appliqué est voté localement, il diffère donc selon la commune d’implantation du bien.
• Une cotisation minimale peut s’appliquer même en l’absence de valeur locative significative.

En résumé : le montant de la CFE résulte d’une valeur locative et d’un taux communal propres à chaque situation, ce qui empêche d’annoncer un chiffre universel sans consulter son avis d’imposition.

Les cas d’exonération de CFE en LMNP

Le principal cas d’exonération concerne les loueurs dont les recettes sont faibles : l’article 1647 D du CGI prévoit une exonération de CFE lorsque les recettes annuelles de l’activité n’excèdent pas 5 000 €. D’autres situations peuvent ouvrir droit à une exonération, par exemple l’année du début d’activité ou certaines exonérations votées par la commune : vérifiez-les auprès de votre service des impôts des entreprises.

Situation	Recettes locatives annuelles	CFE due ?
Activité de location meublée très réduite	5 000 € ou moins	Exonération (CGI art. 1647 D)
Activité de location meublée régulière	Plus de 5 000 €	CFE due, montant précis à vérifier sur l’avis de CFE

En résumé : jusqu’à 5 000 € de recettes annuelles, une exonération de CFE est prévue par la loi, au-delà, l’impôt est en principe dû selon les règles locales.

Déclarer son activité pour la CFE : formulaire et délais

Lorsque vous débutez une activité de location meublée, une déclaration initiale doit être déposée auprès de l’administration fiscale à l’aide du formulaire 1447-C-SD. Cette déclaration initiale doit être transmise au plus tard le 31 décembre de l’année de début d’activité.

• Formulaire concerné : 1447-C-SD.
• Délai de dépôt : 31 décembre de l’année du début de l’activité de location meublée.
• Cette démarche s’ajoute aux obligations déclaratives liées à vos revenus BIC, qu’il s’agisse du régime micro-BIC ou du régime réel.

Si vous êtes déjà en activité et qu’aucun changement significatif n’intervient (locaux, surface, activité), il n’est en principe pas nécessaire de redéposer cette déclaration chaque année.

En résumé : toute nouvelle activité de location meublée doit faire l’objet d’une déclaration initiale via le formulaire 1447-C-SD, déposée au plus tard le 31 décembre de l’année de démarrage.

Paiement de la CFE : échéances à respecter

Le solde de la CFE doit être réglé chaque année au plus tard le 15 décembre : pour la CFE 2026, au plus tard le 15 décembre 2026. Passé ce délai, des pénalités de retard peuvent s’appliquer.

Obligation	Formulaire	Date limite
Déclaration initiale de début d’activité	1447-C-SD	31 décembre de l’année de début d’activité
Paiement du solde de CFE	Avis de CFE	15 décembre de chaque année

Le paiement s’effectue généralement en ligne, à partir de l’espace professionnel sur impots.gouv.fr, une fois l’avis de CFE mis à disposition.

En résumé : le solde de la CFE doit être acquitté au plus tard le 15 décembre de chaque année, faute de quoi des pénalités de retard sont encourues.

CFE et fiscalité LMNP : une charge à intégrer à votre résultat

Comme les autres impôts professionnels, la CFE payée au titre de l’activité de location meublée est en principe une charge déductible du résultat au régime réel. Si vous êtes au régime réel, il est utile de rapprocher cette charge de l’ensemble des charges déductibles en LMNP pour vérifier qu’elle est correctement intégrée à votre déclaration.

Si le paiement de la CFE, ajouté à vos autres charges (dont l’amortissement du bien, voir notre article sur l’amortissement en LMNP), conduit votre activité à afficher un résultat négatif, les règles de report et d’imputation du déficit LMNP peuvent s’appliquer.

En résumé : la CFE s’ajoute aux charges de votre activité LMNP et peut, avec d’autres postes comme l’amortissement, contribuer à un déficit reportable selon les règles propres au LMNP.

Besoin d’aide pour gérer vos obligations CFE et LMNP ?

Entre la déclaration initiale 1447-C-SD, le suivi de l’avis de CFE, et son articulation avec votre déclaration de résultat BIC, ces démarches peuvent rapidement se complexifier, surtout en complément des obligations liées au régime réel. Si vous hésitez sur l’opportunité de vous faire accompagner, notre article dédié au recours à un comptable en LMNP détaille les cas où cet accompagnement est pertinent et son coût indicatif.

En résumé : bien anticiper la CFE, au même titre que les autres obligations fiscales du LMNP, évite les oublis de déclaration et les pénalités de retard de paiement.