LMNP : comprendre l'amortissement en 5 minutes
LMNP : comprendre l’amortissement
L’amortissement est le principal levier fiscal du régime réel LMNP. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier de vos loyers imposables.
Pourquoi c’est intéressant
En pratique, l’amortissement neutralise souvent la totalité du résultat fiscal. Concrètement, vous percevez des loyers sans payer d’impôt dessus pendant plusieurs années.
Attention : l’amortissement n’est pas une charge décaissée. C’est une écriture comptable.
Comment ça marche
Le bien est découpé en composants :
- Gros œuvre : 50 ans (2 % par an)
- Toiture : 25 ans (4 % par an)
- Façade : 20 ans (5 % par an)
- Mobilier : 7 à 10 ans
- Travaux : selon nature
Le terrain n’est jamais amortissable (en général 10 à 20 % de la valeur d’achat).
Exemple chiffré
Bien acheté 200 000 € (dont 30 000 € de terrain) :
| Composant | Base | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 102 000 € | 50 ans | 2 040 € |
| Toiture | 25 500 € | 25 ans | 1 020 € |
| Façade | 25 500 € | 20 ans | 1 275 € |
| Aménagements | 17 000 € | 15 ans | 1 133 € |
| Total annuel | 5 468 € |
Limite à connaître
L’amortissement ne peut pas créer de déficit. Il est plafonné aux loyers nets de charges. La part non utilisée est reportée sans limite de temps.
Conclusion
Le régime réel + amortissement bat le micro-BIC dès que vos charges + amortissements dépassent 50 % des loyers, ce qui arrive presque systématiquement.
Questions fréquentes
L'amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. L'amortissement LMNP est plafonné au résultat avant amortissement. La part excédentaire est reportée sans limite de temps.
Le terrain est-il amortissable ?
Non, le terrain n'est jamais amortissable. Il représente généralement 10 à 20 % de la valeur d'achat du bien.
Quelle durée d'amortissement pour le mobilier ?
Le mobilier s'amortit sur 7 à 10 ans selon la nature des biens (literie, électroménager, décoration).